Spekulationssteuer bei Immobilien – Was gilt es zu beachten?

Sollten Sie vorhaben, ein Haus oder eine Wohnung bereits zehn Jahre nach Erwerb wieder zu verkaufen, fällt für die Immobilie Spekulationssteuer an. Streng genommen gibt es diesen Begriff jedoch nicht. Vielmehr bezeichnet er umgangssprachlich die „Einkommenssteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften“. Denn Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind unter Umständen einkommensteuerpflichtig. Dies schließt auch Immobilien mit ein, für die jedoch einige Besonderheiten gelten, wie etwa eine Spekulationsfrist von 10 Jahren.

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Wann wird die Spekulationssteuer bei Immobilien fällig?

Hat der Gesetzgeber Grund zur Annahme, dass bei dem Verkauf der wirtschaftliche Gewinn im Vordergrund steht, wird eine Steuerzahlung fällig. Die Spekulationsfrist gilt für die ersten zehn Jahre nach dem Kauf. Verkaufen Sie also vor dieser Frist, müssen Sie Steuern entrichten. Eine Ausnahme besteht jedoch bei einer Eigennutzung.

Die Spekulationsfrist gilt nämlich nicht, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben. D.h. wenn Sie die Immobilie zwischen dem Datum der Anschaffung und dem des Verkaufs ausschließlich selbst genutzt haben, entfällt die Frist. Die Steuer wird ebenfalls nicht fällig, wenn Sie die Immobilie mindestens drei Jahre bewohnt haben. In diesem Fall kann diese sogar zuvor vermietet gewesen sein.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Pauschale Angeben sind hier nicht möglich. Denn die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz sowie nach dem Gewinn aus dem Verkauf. Einige Posten können Sie jedoch, für den Fall, dass Sie Spekulationssteuer entrichten müssen, geltend machen:

• Kosten für den Notar
• Modernisierungsmaßnahmen oder Reparaturen
• Maklerkosten
• Kosten, die für den Verkauf der Immobilie anfallen
• Kosten für den Grundbucheintrag sowie Grunderwerbsteuer
• Maklergebühren

Um dies ein wenig besser zu veranschaulichen, geben wir Ihnen hier eine vereinfachte Rechnung an die Hand:

Sie verkaufen Ihre Immobilie für 500.000 Euro innerhalb der Zehn-Jahres-Frist. Dabei können Sie etwa 50.000 Euro für Sanierung geltend machen und die Anschaffungskosten lagen bei 400.000 Euro. Es bleiben somit 50.000 Euro übrig, die Sie anhand Ihres Einkommenssteuersatzes versteuern müssen.

Wie verhält es sich mit Grundstücken?

Da Sie ein Grundstück nicht bewohnen können, kann auch keine Unterscheidung zwischen Eigen- und Fremdnutzung getroffen werden. In diesem Falle können Sie die Steuer nur umgehen, wenn Sie die Spekulationsfrist einhalten. Errichten Sie allerdings ein Haus auf dem Grundstück, zählt das Jahr des Grundstückserwerbs für den Beginn der Frist.

Lohnt sich der Verkauf trotz Spekulationssteuer?

In einigen Fällen will man seine Immobilie kurz nach dem Erwerb wiederverkaufen. Dies kann unterschiedliche Gründe haben, etwa ein Ortswechsel. Für diese Fälle ist es umso wichtiger, genau zu wissen, was Ihre Immobilie Wert ist und welche Kosten beim Verkauf anfallen. Mithilfe dieser Grundlage können Sie dann sehr genau einschätzen, ob sich der Verkauf lohnt oder ob es eventuell besser ist, die Immobilie zu vermieten bzw. zu sanieren.

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