Verkehrswert der Immobilie – wie viel ist Ihr Eigenheim wert?

Wer sein Haus oder sein Grundstück verkaufen möchte, muss zwingend den Verkehrswert seiner Immobilie kennen. Andernfalls drohen hohe Verlustgeschäfte. Es gibt deshalb drei anerkannte Rechnungsverfahren, um den Verkehrswert zu ermitteln: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. In diesem Artikel klären wir alle wichtigen Fragen zum Thema Verkehrswert der Immobilie und veranschaulichen die unterschiedlichen Verfahren anhand von Rechenbeispielen

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Inhaltsverzeichnis

Der Verkehrswert einer Immobilie oder auch Marktwert, ist der voraussichtlich erzielbare Preis eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstückes zum Zeitpunkt der Ermittlung. Der Verkehrswert ist demnach also keine konstante Größe, sondern ändert sich je nach Marktlage. Vereinfacht ausgedrückt gibt der Verkehrswert an, wie viel die Immobilie oder das Grundstück wert sind. Der Verkehrswert ist im Baugesetzbuch (BauGB) §194 definiert, die etwas sperrige Formulierung lautet:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Aus dem Gesetzestext geht hervor, dass zur Ermittlung des Verkehrswertes beispielsweise Beschaffenheit oder Lage der Immobilie berücksichtigt werden müssen. Der „gewöhnliche Geschäftsverkehr“ bezieht sich auf das Vorgehen der Akteure (verkaufsberechtigter Verkäufer und kaufbereiter Erwerber) in einem freien Markt.

Der Hauptgrund für die neutrale Ermittlung des Verkehrswertes ist der Verkauf der Immobilie. Nur wenn Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermittelt haben, können Sie einen angemessenen Preis erzielen. Niemand möchte sein Eigenheim oder Grundstück unter Marktwert verkaufen. Gleichzeitig führt ein deutlich zu hoch angesetzter Preis dazu, dass das Kaufinteresse der Marktteilnehmer sinkt oder gar komplett ausbleibt.

Das sind die Hauptgründe für die Ermittlung des Verkehrswertes:

  • Immobilien- oder Grundstücksverkauf
  • Bestehendes Verkehrswert-Gutachten ist veraltet
  • Wertermittlung bei Scheidungs- oder Erbverfahren
  • Die Bank oder Versicherung möchte den Wert bestimmten (z.B. Zwangsversteigerung, Insolvenzverfahren, oder Kreditvergabe)
  • Anfechten von Steuerbescheiden
  • Ermittlung der Miethöhe einer Immobilie

Grundsätzlich sollten Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie nicht selbst ermitteln, sondern immer einen kompetenten Sachverständigen oder staatlich anerkannten Immobiliengutachter beauftragen. Leider ist der Beruf des Gutachters für Immobilienbewertung in Deutschland nicht geschützt. Osnowski führt deshalb Immobilienbewertungen nach der europaweit anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 Norm durch. Hierbei können Sie sich darauf verlassen, dass unsere Gutachter über eine qualifizierte Fachausbildung sowie anerkannte Ausbildung zum Sachverständigen, mehrjährige Berufserfahrung und über eine Zertifizierung als Immobiliengutachter verfügen.

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien sind gemäß §6 der Immobilien-Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei unterschiedliche Verfahren zulässig:

  1. Das Vergleichswertverfahren
  2. Das Ertragswertverfahren
  3. Das Sachwertverfahren

Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt hauptsächlich von der Art der Immobilie bzw. des Grundstücks ab, dessen Wert zu ermitteln ist. Nachfolgend stellen wir Ihnen die drei Verfahren einmal vor.

Im Vergleichswertverfahren wird die zu bewertende Immobilie mit den realen Verkaufspreisen von ähnlichen Immobilien, die vor Kurzem im gleichen Gebiet verkauft wurden, verglichen. Hierbei gilt: je ähnlicher die Vergleichs-Immobilien der Immobilie sind, für die der Verkehrswert ermittelt wird, desto besser. Verglichen werden beispielsweise Merkmale wie die Art oder Größe der Immobilie, die Bauweise, die Restnutzungsdauer, das Baujahr oder die Ausstattung.

Das Vergleichswertverfahren ist gut geeignet, um den Verkehrswert von unbebauten Grundstücken, einheitlichen Reihenhäusern oder selbst genutzten Immobilien zu errechnen, da für diese Eigentums-Klassen sehr gute Vergleichswerte vorliegen. Gutachterausschüsse von Städten und Gemeinden verfügen über Listen mit allen erzielten Verkaufspreisen von Immobilien in der Vergangenheit, die von Gutachtern zur Berechnung des Verkehrswertes herangezogen werden können. Auf der Grundlage der Vergleichswerte kann der Gutachter dann mittels Umrechnungskoeffizienten und Marktanpassungsfaktoren einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis errechnen.

Im Ertragswertverfahren wird das Objekt als Kapitalanlage betrachtet und die Erträge, die die Immobilie erwirtschaftet, werden zur Berechnung des Verkehrswertes herangezogen. Vereinfacht ausgedrückt werden die Einnahmen durch Pacht oder Vermietung ermittelt und daraus der Marktwert abgeleitet. Das Ertragswertverfahren eignet sich deshalb vor allem, um den Verkehrswert vermieteter Immobilien zu ermitteln.

Wichtige Faktoren des Ertragswertverfahrens

Die Berechnung des Ertragswertes erfolgt über eine Formel, in der einige Faktoren berücksichtig werden müssen. Wir haben die Faktoren für Sie zusammengefasst und werden anschließend die Formel in einem Rechenbeispiel erläutern:

  • Bodenwert: Wert des unbebauten Grundstücks
  • Liegenschaftszins: marktüblicher Zinssatz einer Immobilie
  • Bewirtschaftungskosten: Alle Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können (Abschreibungen, Instandhaltung, Mietausfall, Verwaltung etc.
  • Vervielfältiger: Er gibt an, wie lange es dauert, bis die Mieteinnahmen die Anschaffungskosten amortisiert haben. Betrachtungsgrößen sind hierbei der Liegenschaftszins und die Restnutzungsdauer
  • Rohertrag: ortsübliche Mieteinnahmen
  • Sonstige wertbeeinflussende Umstände: z.B. Wertminderungen

Rechenbeispiel:
Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert +/- Zuschläge/Abzüge

Grundstücksfläche800m²
*Bodenrichtwert pro m²120Amtlich/regionaler Durchschnitt
=Bodenwert96.000€
Rohertrag50.000€
-Bewirtschaftungskosten8.000€
=Reinertrag des Grundstücks42.000€
-Bodenwertverzinsung2.000€Bodenwert*Liegenschaftszins (4%)
=Gebäudereinertrag40.000€
*Vervielfältiger14
=Gebäudeertragswert560.000€
Vorläufiger Ertragswert656.000€Bodenwert+Gebäudeertragswert
-Wertminderung30.000
=Ertragswert (Verkehrswert)626.000€

Der Verkehrswert der Immobilie (Ertragswert) in unserem Rechenbeispiel beträgt 626.000€.

Der Sachwert einer Immobilie ergibt sich grundlegend aus der Addition des Grundstückswertes mit dem Wert des Gebäudes. Im Mittelpunkt der Berechnung steht hierbei der Substanzwert der Immobilie und nicht die zu erzielende Rendite. Für die Ermittlung der Bausubstanz werden aktuelle Preise veranschlagt, weshalb auch der Sachwert von älteren Immobilien aktuelle Marktpreise widerspiegeln. Das Sachwertverfahren eignet sich unter anderem für selbstgenutzte oder besondere Immobilien wie denkmalgeschützte Häuser, Industriegebäude oder alleinstehende Häuser, bei denen Vergleichswerte fehlen.

Wichtige Faktoren des Sachwertverfahrens

Ähnlich wie beim Ertragswertverfahren erfolgt die Berechnung des Sachwertes über eine normierte Formel, in der bestimmte Faktoren berücksichtigt werden. Diese werden nun kurz zusammengefasst und danach in einem Rechenbeispiel veranschaulicht:

  • Bodenwert: Wert des unbebauten Grundstücks
  • Gebäudeherstellungskosten:
    gewöhnliche Herstellungskosten pro Quadratmeter
  • Alterswertminderung:
    Prozentsatz, der die jährliche Wertminderung angibt
  • Marktanpassungsfaktor:
    Gibt an, wie viel Prozent des vorläufigen Sachwertes beim Verkauf erzielt werden kann. Hierbei wird die aktuelle Marktlage berücksichtigt

Rechenbeispiel:
Sachwert = (Gebäudesachwert + Bodenwert) * Marktanpassungsfaktor

Regelherstellungskosten pro m²1000€
*Bruttogrundfläche200m²
=Gebäudeherstellungskosten200.000€
-Alterswertminderung96.000€
=Gebäude-Sachwert104.000€
-Grundstücksfläche800m²
*Bodenrichtwert pro m²120€Amtlich/regionaler Durchschnitt
=Bodenwert96.000€
Vorläufiger Sachwert200.000€Gebäudesachwert+Bodenwert
*Marktanpassungsfaktor2,5
=endgültiger Sachwert500.000€

Der Verkehrswert der Immobilie (Sachwert) in unserem Rechenbeispiel beträgt 500.000€

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