Immobilienblase in Deutschland – Droht sie 2022 zu platzen?

Steigende Immobilienpreise und niedrige Zinsen haben den Immobilienmarkt in Deutschland in den vergangenen Jahren stark aufgeheizt. Einige Experten sprechen bereits von einer entstehenden Immobilienblase. Droht diese Blase 2022 zu platzen? Alle wichtigen Fragen zu diesem Thema klären wir in diesem Artikel.

Immobilienblase: Was ist das überhaupt?

Eine Immobilienblase entsteht, wenn auf dem Immobilienmarkt ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage herrscht. Die hohe Nachfrage nach Wohneigentum übersteigt das bestehende Angebot. Die Folge: Käufer sind bereit immer höhere Preise für das Eigenheim zu bezahlen, was zu einer starken Preissteigerung bei Immobilien führt. Der Preis entfernt sich zunehmend vom eigentlichen Sachwert, die Immobilien sind deutlich überbewertet und der Markt bläht sich auf wie eine Seifenblase.

Die Immobilienpreise können aber nicht unendlich steigen, da beispielsweise Kaufinteressenten ab einem bestimmten Preisniveau nicht mehr bereit sind, die viel zu hohen Preise zu bezahlen. Wird dieser Höchststand überschritten, nimmt die Nachfrage ab und die Preise sinken wieder. Sinken die Preise plötzlich rapide, spricht man vom Platzen der Blase.

Was sind die Hauptursachen für eine Immobilienblase?

Es lassen sich zwei Hauptfaktoren für die Entstehung eines Ungleichgewichts am Immobilienmarkt unterscheiden: Eine verfehlte Fiskalpolitik (fiskalinduziert) und eine zu lockere Handhabung bei der Kreditvergabe (kreditinduziert).

Verfehlte staatliche Eingriffe als Ursache für eine Immobilienblase

Der Staat versucht durch verschiedene Maßnahmen den Immobilienmarkt zu regulieren. Wenn das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage durch staatliche Eingriffe aus dem Gleichgewicht gerät, kann dies die Entstehung einer Immobilienblase begünstigen. Denkbar wären hier Steuersenkungen, durch die eine wachsende Nachfrage ausgelöst werden kann.

Lockere Vergabe von Immobilienkrediten

Die Banken steuern durch ihre Vergabepolitik, ob und zu welchen Konditionen Kredite vergeben werden. Eine zu lockere Vergabepraxis kann dazu führen, dass die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt deutlich steigt und mit ihr auch das Preisniveau. Dadurch kann zusätzlich die Entstehung einer Immobilienblase begünstigt werden. Vor allem bei niedrigen Zinsen ist die Nachfrage nach Immobilienkrediten besonders hoch.

Wie erkenne ich, ob eine Immobilienblase existiert?

Beim Entstehen einer Immobilienblase übersteigt die Nachfrage nach Immobilien deutlich das verfügbare Angebot. Es gibt vielfältige Symptome einer Immobilienblase. Je mehr dieser Symptome gleichzeitig zu beobachten sind, desto wahrscheinlicher ist die Gefahr einer Immobilienblase.

Die wichtigsten Symptome sind:

• Rasanter Preisanstieg: Die Immobilienpreise steigen ungebremst an und stehen in keinem Verhältnis mehr zu den Mietpreisen, zur Kaufkraft oder Inflation.
• Überbewertung: Der Marktwert der Immobilie ist deutlich höher als ihr eigentlicher Sachwert.
• Spekulation: Immobilien werden zum Spekulationsobjekt für die Kapitalanlage, da der Käufer auf eine Steigerung des Immobilienwertes spekuliert. li>
• Bautätigkeit nicht ausreichend: Es werden zu wenige Häuser gebaut, um den Nachfrageüberschuss auszugleichen.
• Schwache Kredite: Kredite werden häufig auch an Personen vergeben, die über eine geringe Bonität verfügen.
• Überschuldete Haushalte: Kreditnehmer haben Schwierigkeiten den Kredit zu bedienen.
• Schlechte Geldanlagen: Niedrige Zinsen führen dazu, dass sich traditionelle Sparanlagen weniger rentieren. Immobilieninvestitionen können jedoch gute Renditen erzielen, die Nachfrage steigt.
• Starkes Wirtschaftswachstum: Ein gestiegenes Wirtschaftswachstum erhöht den Gesamtwohlstand einer Gesellschaft. Mehr Menschen können sich eine Immobilie leisten, die Nachfrage nimmt zu.

Was bringt die Immobilienblase zum Platzen?

Die Immobilienblase platzt, wenn die Nachfrage nach Immobilien plötzlich stark absinkt und in fallenden Preisen resultiert. Dieser Effekt wird verstärkt, wenn Käufer aus Angst vor Wertverlusten versuchen ihre Immobilien schnell wieder zu verkaufen, während Spekulanten auf noch niedrigere Preise hoffen.

Auslöser dafür können sein:

• Fehlendes Kaufinteresse: Käufer sind nicht mehr bereit, die zu hohen Preise zu bezahlen.
• Steigende Zinsen: Kredite werden teurer, weniger Menschen können sich die Finanzierung einer Immobilie leisten. Steigende Zinsen können gleichzeitig dazu führen, dass Kreditnehmer ihre Kredite nicht mehr bedienen können und gezwungen sind, ihre Immobilie unter Wert zu verkaufen. Zu viele geplatzte Kredite können eine Welle von Bankenpleiten in Gang setzen, wie das beispielsweise im Jahr 2008 in den USA der Fall war.
• Zu starke Bautätigkeit: Zu viele Häuser bringen das Angebots-Nachfrage-Verhältnis aus dem Gleichgewicht, die Preise sinken.
• Verschärfte Vergabe von Krediten: Weniger Menschen erhalten einen Immobilienkredit, die Nachfrage sinkt.

Was passiert, wenn die Immobilienblase platzt?

Kurz bevor die Immobilienblase platzt, befinden sich die Immobilienpreise auf ihrem Höchststand und steigen dann plötzlich rasant ab. Dadurch wird eine Art Kettenreaktion ausgelöst:

• Die plötzlich stark gesunkene Nachfrage führt zu einem Preisverfall. Immobilien verlieren deutlich an Wert.
• Verkäufer machen Verluste, da sie weniger für ihren Grundbesitz bekommen, als sie gezahlt haben.
• Benötigte Anschlussfinanzierungen werden deutlich teurer, da der Immobilienwert nicht mehr im Verhältnis zur Kreditsumme steht.
• Kann sich der Immobilieneigentümer den Kredit nicht mehr leisten, kann dies zu Zwangsversteigerungen und Panikverkäufen führen. Der Verlust des Immobilienwerts wird durch den Verkauf realisiert.
• Auch für Investoren ist eine Investition in Immobilien weniger rentabel, sie ziehen sich aus dem Immobilienmarkt zurück.
• Es entsteht ein Überangebot an Immobilien, die Preise sinken weiter.

Für Wohneigentümer, die ihre Immobilie bereits abgezahlt haben, hat dies keine weiteren Folgen. Für Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen möchten und Kreditnehmer ist die Situation eine andere, da sie die Diskrepanz zwischen dem Sachwert und dem tatsächlichen Marktwert deutlich wahrnehmen werden. Eine fachkundige Immobilienbewertung ist hier der erste Schritt, um vor hohen Verlusten zu schützen.

Existiert bereits eine Immobilienblase in Deutschland?

Ob in Deutschland bereits eine Immobilienblase existiert oder diese im Begriff ist zu platzen, kann nicht eindeutig beantwortet werden. Auch Experten sind sich in dieser Frage nicht einig.

Was spricht dagegen?

1. Die Kreditvergabepraxis in Deutschland ist solide und es werden selten Kredite bei fehlender Bonität oder mangelndem Eigenkapital vergeben.
2. Die Preise in ländlichen Gebieten sind nach wie vor gemäßigt.
3. Die Anzahl überschuldeter Haushalte in Deutschland ist als moderat anzusehen und rückläufig.
4. Das Wirtschaftswachstum in Deutschland ist vor allem durch die Corona-Krise abgeschwächt. Das führt dazu, dass Investitionen eher zurückgehalten werden.

Was spricht dafür?

1. Vor allem in deutschen Großstädten und Ballungsräumen sind die Immobilienpreise stark gestiegen. Hiervon sind auch die Mietpreise betroffen, die einen starken Anstieg erlebt haben.
2. Der deutsche Staat versucht durch verschiedene Maßnahmen den Preisanstieg im Wohnungsmarkt zu regulieren. Dies spricht dafür, dass der Fiskus von einer gewissen Blasengefahr ausgeht. Immer wieder diskutiert werden eine Mietpreisbremse, eine Spekulationssteuer auf Immobilien oder die Enteignung von Wohnungskonzernen wie Vonovia.
3. Die derzeitige Niedrigzins-Politik der EZB führt dazu, dass vermehrt günstige Kredite an Immobilien-Interessenten vergeben werden, dadurch steigt die Nachfrage weiter an.

Platzt die Immobilienblase nun 2022 in Deutschland?

Vor allem in deutschen Großstädten herrscht zumindest eine gewisse Blasengefahr, auch der deutsche Staat versucht hier regulierend einzugreifen. Eine solide Vergabepolitik der Banken und eine vergleichsweise niedrige Verschuldung deutscher Haushalte sowie eine abgeschwächte Wirtschaftsleistung durch die Corona-Krise sprechen gegen ein Platzen einer möglichen Immobilienblase. Es wird empfohlen den Markt weiterhin genau zu beobachten und Kaufentscheidungen überlegt zu tätigen. Grundlage hierfür ist eine professionelle Immobilienbewertung.

Haben Sie noch Fragen zur Mietpreisbremse oder unseren Leistungen? Vereinbaren Sie dazu gerne einen individuellen Beratungstermin mit uns. Kontaktieren Sie uns hierfür telefonisch unter (+49) 209 – 43079899 oder per Mail an info@osnowski.com.