{"id":270,"date":"2014-12-30T16:02:41","date_gmt":"2014-12-30T16:02:41","guid":{"rendered":"http:\/\/osnowski.com\/?p=270"},"modified":"2018-08-09T09:35:12","modified_gmt":"2018-08-09T09:35:12","slug":"alle-eigentuemer-muessen-fuer-sanierung-aufkommen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/osnowski.com\/alle-eigentuemer-muessen-fuer-sanierung-aufkommen\/","title":{"rendered":"Alle Eigent\u00fcmer m\u00fcssen f\u00fcr Sanierung aufkommen"},"content":{"rendered":"

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat ein wichtiges Urteil f\u00fcr Eigent\u00fcmergemeinschaften gesprochen (Az.: V ZR 9\/14):<\/strong> Ein einzelner Wohnungseigent\u00fcmer darf die Sanierung der gemeinschaftlichen Immobilie verlangen, auch wenn die Miteigent\u00fcmer dies nicht wollen und gewichtige Gr\u00fcnde anf\u00fchren, sich nicht an den Kosten beteiligen zu m\u00fcssen. Voraussetzung aber ist, dass die Beseitigung der Baum\u00e4ngel unbedingt n\u00f6tig ist und nicht warten darf.<\/p>\n

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Finanzielle Schwierigkeiten oder sonstige Einw\u00e4nde einzelner Wohnungseigent\u00fcmer sind nach Ansicht der Richter kein Hinderungsgrund. Mehr als das: Verz\u00f6gern die \u00fcbrigen Wohnungseigent\u00fcmer einen Sanierungsbeschluss grundlos, k\u00f6nnen sie sich sogar schadensersatzpflichtig machen.<\/p>\n

Im konkreten Fall stellte sich in einem Haus mit drei Eigentumswohnungen heraus, dass eine Kellerwohnung wegen eines fehlerhaften Umbaus durch den Vorbesitzer unbewohnbar geworden war. Die Kl\u00e4gerin hatte die Kellerwohnung im Jahr 2002 f\u00fcr 85.000 Euro gekauft.<\/p>\n

Von den aufgetretenen Wassersch\u00e4den war auch die Bausubstanz betroffen, die zum Gemeinschaftseigentum geh\u00f6rte. Die Besitzer der anderen beiden Wohnungen in dem Haus weigerten sich jedoch, einer Sonderumlage f\u00fcr die Beseitigung der M\u00e4ngel in H\u00f6he von 54.500 Euro zuzustimmen.<\/p>\n

Der BGH betonte nun, dass ein einzelner Wohnungseigent\u00fcmer die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums durchaus verlangen kann, wenn dies “zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss”. Die Wohnung der Kl\u00e4gerin war unbewohnbar geworden. In diesem Fall, so urteilten die Richter, d\u00fcrfe auf finanzielle Schwierigkeiten oder das Alter der anderen Wohnungseigent\u00fcmer keine R\u00fccksicht genommen werden.<\/p>\n

In weniger dringenden F\u00e4llen k\u00f6nnen die Dinge jedoch anders liegen. Dann m\u00fcsse der Eigent\u00fcmergemeinschaft ein “Gestaltungsspielraum” obliegen, erkl\u00e4rte auch der BGH. Die Eigent\u00fcmer m\u00fcssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und prinzipiell auf die finanzielle Leistungsf\u00e4higkeit der Wohnungseigent\u00fcmer R\u00fccksicht nehmen. Sie seien deshalb berechtigt, Kosten und Nutzen einer Sanierung abzuw\u00e4gen.<\/p>\n

Zur Verhandlung standen auch Schadensersatzanspr\u00fcche. In dieser Hinsicht hat der V. Zivilsenat des BGH die Sache an das Berufungsgericht zur\u00fcckverwiesen. Eine Vorgabe hat er jedoch gemacht: Die Eigent\u00fcmer m\u00fcssen daf\u00fcr zahlen, wenn sie einen dringend gebotenen Beschluss \u00fcber die Sanierung verz\u00f6gern.<\/p>\n

Demnach k\u00f6nnen diejenigen Wohnungseigent\u00fcmer haftbar gemacht werden, die schuldhaft entweder unt\u00e4tig geblieben sind oder gegen die erforderliche Ma\u00dfnahme gestimmt haben. Selbst eine Enthaltung kann schon ausreichen, dass sp\u00e4ter Schadenersatzanspr\u00fcche geltend gemacht werden k\u00f6nnen.<\/strong><\/p>\n

Die Vorinstanzen hatten teils eine andere Meinung vertreten als der BGH. Zun\u00e4chst hatte das Amtsgericht Andernach in erster Instanz entschieden, dass die anderen Eigent\u00fcmer die Kosten mittragen und die erforderliche Summe daf\u00fcr bereitstellen m\u00fcssen. Die Begr\u00fcndung war damals: Ohne Renovierung k\u00f6nnte sich der Schaden im Keller weiter ausbreiten und zu einem Wertverlust des gesamten Hauses f\u00fchren.<\/p>\n

Das Landgericht Koblenz hob diese Entscheidung 2013 in zweiter Instanz aber auf. Die Koblenzer Richter sahen in diesem Fall die “Opfergrenze” \u00fcberschritten: Die Beklagten seien betagt und finanzschwach. Es w\u00fcrde sie wirtschaftlich daher schwer belasten, die Sanierung mitzutragen. Das Geb\u00e4ude muss den Richtern zufolge zwar im Wert erhalten werden. Doch dieser Grund wiegt in diesem Fall ihrer Ansicht nach nicht so schwer: Denn derzeit wolle keiner im Haus seine Wohnung verkaufen.<\/p>\n

Generell gilt bei sogenannten Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaften der Grundsatz: “Mitgehangen-mitgefangen”: Wer eine Wohnung in einem Haus besitzt, muss die Sanierung der Teile, die allen Eigent\u00fcmern zusammen geh\u00f6ren, akzeptieren und mitbezahlen. Zu diesen Teilen geh\u00f6ren zum Beispiel Dach, Fenster oder auch Au\u00dfenw\u00e4nde. Zuletzt gab es in\u00a0Deutschland\u00a0nach Angaben des Eigent\u00fcmerverbandes Haus & Grund neun Millionen Wohneinheiten, f\u00fcr die das Urteil relevant sein kann. Das betrifft gut ein F\u00fcnftel aller Immobilien.<\/p>\n

Quelle:\u00a0Die Welt<\/a><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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