Wer sein Haus oder sein Grundst\u00fcck verkaufen m\u00f6chte, muss zwingend den Verkehrswert seiner Immobilie<\/strong> kennen. Andernfalls drohen hohe Verlustgesch\u00e4fte. Es gibt deshalb drei anerkannte Rechnungsverfahren, um den Verkehrswert zu ermitteln: Das Vergleichswertverfahren<\/strong>, das Ertragswertverfahren<\/strong> und das Sachwertverfahren<\/strong>. In diesem Artikel kl\u00e4ren wir alle wichtigen Fragen zum Thema Verkehrswert der Immobilie und veranschaulichen die unterschiedlichen Verfahren anhand von Rechenbeispielen<\/p>\n Sie suchen einen erfahrenen und zertifizierten Immobiliengutachter? Dann vereinbaren Sie gleich Ihren individuellen Beratungstermin<\/a> mit uns!<\/p>\n Der Verkehrswert einer Immobilie<\/strong> oder auch Marktwert, ist der voraussichtlich erzielbare Preis eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundst\u00fcckes zum Zeitpunkt der Ermittlung. Der Verkehrswert ist demnach also keine konstante Gr\u00f6\u00dfe, sondern \u00e4ndert sich je nach Marktlage. Vereinfacht ausgedr\u00fcckt gibt der Verkehrswert an, wie viel die Immobilie oder das Grundst\u00fcck wert sind. Der Verkehrswert ist im Baugesetzbuch (BauGB) \u00a7194 definiert, die etwas sperrige Formulierung lautet:<\/p>\n \u201eDer Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gew\u00f6hnlichen Gesch\u00e4ftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tats\u00e4chlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundst\u00fccks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne R\u00fccksicht auf ungew\u00f6hnliche oder pers\u00f6nliche Verh\u00e4ltnisse zu erzielen w\u00e4re.\u201c<\/p>\n Aus dem Gesetzestext geht hervor, dass zur Ermittlung des Verkehrswertes beispielsweise Beschaffenheit oder Lage der Immobilie ber\u00fccksichtigt werden m\u00fcssen. Der \u201egew\u00f6hnliche Gesch\u00e4ftsverkehr\u201c bezieht sich auf das Vorgehen der Akteure (verkaufsberechtigter Verk\u00e4ufer und kaufbereiter Erwerber) in einem freien Markt.<\/p>\n Der Hauptgrund f\u00fcr die neutrale Ermittlung des Verkehrswertes ist der Verkauf der Immobilie<\/strong>. Nur wenn Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermittelt haben, k\u00f6nnen Sie einen angemessenen Preis erzielen. Niemand m\u00f6chte sein Eigenheim oder Grundst\u00fcck unter Marktwert verkaufen. Gleichzeitig f\u00fchrt ein deutlich zu hoch angesetzter Preis dazu, dass das Kaufinteresse der Marktteilnehmer sinkt oder gar komplett ausbleibt.<\/p>\n Das sind die Hauptgr\u00fcnde f\u00fcr die Ermittlung des Verkehrswertes:<\/p>\n Grunds\u00e4tzlich sollten Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie nicht selbst ermitteln, sondern immer einen kompetenten Sachverst\u00e4ndigen<\/strong> oder staatlich anerkannten Immobiliengutachter<\/strong> beauftragen. Leider ist der Beruf des Gutachters f\u00fcr Immobilienbewertung in Deutschland nicht gesch\u00fctzt. Osnowski f\u00fchrt deshalb Immobilienbewertungen<\/a> nach der europaweit anerkannten DIN EN ISO\/IEC 17024 Norm durch. Hierbei k\u00f6nnen Sie sich darauf verlassen, dass unsere Gutachter \u00fcber eine qualifizierte Fachausbildung sowie anerkannte Ausbildung zum Sachverst\u00e4ndigen, mehrj\u00e4hrige Berufserfahrung und \u00fcber eine Zertifizierung als Immobiliengutachter verf\u00fcgen.<\/p>\n Bei der Ermittlung des Verkehrswertes<\/strong> von Immobilien sind gem\u00e4\u00df \u00a76 der Immobilien-Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei unterschiedliche Verfahren zul\u00e4ssig:<\/p>\n Welches Verfahren zum Einsatz kommt, h\u00e4ngt haupts\u00e4chlich von der Art der Immobilie bzw. des Grundst\u00fccks ab, dessen Wert zu ermitteln ist. Nachfolgend stellen wir Ihnen die drei Verfahren einmal vor.<\/p>\n Im Vergleichswertverfahren<\/strong> wird die zu bewertende Immobilie mit den realen Verkaufspreisen von \u00e4hnlichen Immobilien<\/strong>, die vor Kurzem im gleichen Gebiet verkauft wurden<\/strong>, verglichen. Hierbei gilt: je \u00e4hnlicher die Vergleichs-Immobilien der Immobilie sind, f\u00fcr die der Verkehrswert ermittelt wird, desto besser. Verglichen werden beispielsweise Merkmale wie die Art oder Gr\u00f6\u00dfe der Immobilie, die Bauweise, die Restnutzungsdauer, das Baujahr oder die Ausstattung.<\/p>\n Das Vergleichswertverfahren ist gut geeignet, um den Verkehrswert von unbebauten Grundst\u00fccken, einheitlichen Reihenh\u00e4usern<\/strong> oder selbst genutzten Immobilien<\/strong> zu errechnen, da f\u00fcr diese Eigentums-Klassen sehr gute Vergleichswerte vorliegen. Gutachteraussch\u00fcsse von St\u00e4dten und Gemeinden verf\u00fcgen \u00fcber Listen mit allen erzielten Verkaufspreisen von Immobilien in der Vergangenheit, die von Gutachtern zur Berechnung des Verkehrswertes herangezogen werden k\u00f6nnen. Auf der Grundlage der Vergleichswerte kann der Gutachter dann mittels Umrechnungskoeffizienten und Marktanpassungsfaktoren einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis errechnen.<\/p>\n Im Ertragswertverfahren<\/strong> wird das Objekt als Kapitalanlage<\/strong> betrachtet und die Ertr\u00e4ge<\/strong>, die die Immobilie erwirtschaftet, werden zur Berechnung des Verkehrswertes herangezogen. Vereinfacht ausgedr\u00fcckt werden die Einnahmen durch Pacht oder Vermietung ermittelt und daraus der Marktwert abgeleitet. Das Ertragswertverfahren eignet sich deshalb vor allem, um den Verkehrswert vermieteter Immobilien<\/strong> zu ermitteln.<\/p>\n Die Berechnung des Ertragswertes erfolgt \u00fcber eine Formel, in der einige Faktoren ber\u00fccksichtig werden m\u00fcssen. Wir haben die Faktoren f\u00fcr Sie zusammengefasst und werden anschlie\u00dfend die Formel in einem Rechenbeispiel erl\u00e4utern:<\/p>\n Rechenbeispiel<\/strong>: Der Verkehrswert der Immobilie<\/strong> (Ertragswert) in unserem Rechenbeispiel betr\u00e4gt 626.000\u20ac.<\/p>\n Der Sachwert<\/strong> einer Immobilie ergibt sich grundlegend aus der Addition des Grundst\u00fcckswertes<\/strong> mit dem Wert des Geb\u00e4udes<\/strong>. Im Mittelpunkt der Berechnung steht hierbei der Substanzwert der Immobilie und nicht die zu erzielende Rendite. F\u00fcr die Ermittlung der Bausubstanz werden aktuelle Preise veranschlagt, weshalb auch der Sachwert von \u00e4lteren Immobilien aktuelle Marktpreise widerspiegeln. Das Sachwertverfahren eignet sich unter anderem f\u00fcr selbstgenutzte<\/strong> oder besondere Immobilien<\/strong> wie denkmalgesch\u00fctzte H\u00e4user, Industriegeb\u00e4ude oder alleinstehende H\u00e4user, bei denen Vergleichswerte fehlen.<\/p>\n \u00c4hnlich wie beim Ertragswertverfahren erfolgt die Berechnung des Sachwertes \u00fcber eine normierte Formel, in der bestimmte Faktoren ber\u00fccksichtigt werden. Diese werden nun kurz zusammengefasst und danach in einem Rechenbeispiel veranschaulicht:<\/p>\n Rechenbeispiel<\/strong>:Inhaltsverzeichnis<\/h2>\n
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Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?<\/h2>\n
Verkehrswert der Immobilie \u2013 wann muss er ermittelt werden?<\/h2>\n
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Verkehrswert Immobilie \u2013 wer ermittelt ihn?<\/h2>\n
Verkehrswert Immobilie \u2013 wie wird er ermittelt?<\/h2>\n
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Das Vergleichswertverfahren<\/h2>\n
Das Ertragswertverfahren<\/h2>\n
Wichtige Faktoren des Ertragswertverfahrens<\/h3>\n
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\nErtragswert = Bodenwert + Geb\u00e4udeertragswert +\/- Zuschl\u00e4ge\/Abz\u00fcge<\/p>\n\n\n
\n Grundst\u00fccksfl\u00e4che<\/td>\n 800m\u00b2<\/td>\n <\/td>\n<\/tr>\n \n *Bodenrichtwert pro m\u00b2<\/td>\n 120<\/td>\n Amtlich\/regionaler Durchschnitt<\/td>\n<\/tr>\n \n =Bodenwert<\/strong><\/td>\n 96.000\u20ac<\/td>\n <\/td>\n<\/tr>\n \n Rohertrag<\/td>\n 50.000\u20ac<\/td>\n <\/td>\n<\/tr>\n \n -Bewirtschaftungskosten<\/td>\n 8.000\u20ac<\/td>\n <\/td>\n<\/tr>\n \n =Reinertrag des Grundst\u00fccks<\/strong><\/td>\n 42.000\u20ac<\/td>\n <\/td>\n<\/tr>\n \n -Bodenwertverzinsung<\/td>\n 2.000\u20ac<\/td>\n Bodenwert*Liegenschaftszins (4%)<\/td>\n<\/tr>\n \n =Geb\u00e4udereinertrag<\/strong><\/td>\n 40.000\u20ac<\/td>\n <\/td>\n<\/tr>\n \n *Vervielf\u00e4ltiger<\/td>\n 14<\/td>\n <\/td>\n<\/tr>\n \n =Geb\u00e4udeertragswert<\/strong><\/td>\n 560.000\u20ac<\/td>\n <\/td>\n<\/tr>\n \n Vorl\u00e4ufiger Ertragswert<\/td>\n 656.000\u20ac<\/td>\n Bodenwert+Geb\u00e4udeertragswert<\/td>\n<\/tr>\n \n -Wertminderung<\/td>\n 30.000<\/td>\n <\/td>\n<\/tr>\n \n =Ertragswert (Verkehrswert)<\/strong><\/td>\n 626.000\u20ac<\/td>\n <\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Das Sachwertverfahren<\/h2>\n
Wichtige Faktoren des Sachwertverfahrens<\/h3>\n
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\ngew\u00f6hnliche Herstellungskosten pro Quadratmeter<\/li>\n
\nProzentsatz, der die j\u00e4hrliche Wertminderung angibt<\/li>\n
\nGibt an, wie viel Prozent des vorl\u00e4ufigen Sachwertes beim Verkauf erzielt werden kann. Hierbei wird die aktuelle Marktlage ber\u00fccksichtigt<\/li>\n<\/ul>\n
\nSachwert = (Geb\u00e4udesachwert + Bodenwert) * Marktanpassungsfaktor<\/p>\n