Mietpreisbremse: So funktioniert sie
Knapp 50 Prozent aller Deutschen wohnen zur Miete. Doch Wohnraum wird immer knapper und dementsprechend steigen die Mietpreise, vor allem in Ballungsgebieten, rasant. Um dem entgegenzuwirken, wurde zum 01. Juni 2015 die Mietpreisbremse eingeführt. Zum 01. Januar 2019 wurde sie nachgebessert und zum 01. April 2020 sogar noch verschärft. Was die Mietpreisbremse ist und was sowohl Mieter als auch Vermieter beachten müssen, erklären wir Ihnen hier.
Mietpreisbremse: Was regelt sie?
Die Mietpreisbremse regelt, dass die Mieten in Ballungsräumen nicht mehr ungedeckelt erhöht werden dürfen. Denn teilweise lagen die Erhöhungen der Kaltmieten bei bis zu 45 Prozent. Durch die Mietpreisbremse dürfen Bestandswohnungen in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt nur noch 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Um zu wissen, wie hoch diese ortsübliche Vergleichsmiete ist, muss ein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel zu Rate gezogen werden. In größeren Städten und Gemeinden wird dieser beim zuständigen Amt erstellt und kann sowohl von Mietern als auch von Vermietern angefordert werden. Der Mietpreis bezieht sich in diesem Mietspiegel auf die Miete pro Quadratmeter. Unterschieden wird dabei zwischen dem einfachen Mietspiegel, der anhand von Marktschätzungen durch Experten erstellt wird und dem qualifizierten Mietspiegel, der wissenschaftlichen Anforderungen unterliegt. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung zählt nur letzterer.
Mietpreisbremse: Wo gilt sie?
Die Mietpreisbremse wurde eingeführt, um die Situation in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zu entspannen. Welche Städte und Gemeinden zu diesen Gebieten zählen, legen die Bundesländer selbst fest. Dafür sind die vier Indikatoren Bevölkerungswachstum, Leerstandsquote, Mietentwicklung und Mietbelastung ausschlaggebend.
Die Bundesländer regeln die Mietpreisbremse sehr unterschiedlich und nicht jedes macht davon Gebrauch. Ob die Mietpreisbremse in Ihrem Bundesland überhaupt gilt, sollten Sie daher online nachsehen. In Nordrhein-Westfalen beispielsweise, galt sie seit Juli 2015 in 22 Kommunen. Jedoch hat das Amtsgericht Köln im Februar 2019 festgestellt, dass es hier an einer ausreichenden Begründung mangelt. Der momentane Stand ist also, dass die Mietpreisbremse in Nordrhein-Westfalen nicht gilt.
Gibt es Ausnahmen bei der Mietpreisbremse?
In Städten und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt, gibt es bestimmte Ausnahmeregelungen, nach denen Vermieter die Mieten auch um mehr als 10 Prozent erhöhen können.
Die erste Ausnahme stellt die Vermietung von Neubauten dar. Hier kann die Miete ohne jegliche Einschränkungen festgelegt werden. Der Hintergrund ist, dass Investoren nicht davon abgehalten werden sollen, neuen Wohnraum zu schaffen.
Weiterhin von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Wohnungen, die in den letzten drei Jahren vor dem Neubezug modernisiert wurden oder die nach einer umfassenden Modernisierung zum ersten Mal neu bezogen werden.
Die letzte Ausnahme tritt dann ein, wenn die Miete des Vormieters bereits mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Der Vermieter kann sich in diesem Fall auf den Bestandsschutz berufen und darf weiterhin die höhere Miete verlangen.
Wer als Vermieter von einer der Ausnahmeregelungen Gebrauch machen möchte, der muss dies seinem neuen Mieter schriftlich mitteilen. Tut er das nicht, kann der Mieter die zu hohe Miete rügen und es kann passieren, dass der Vermieter die zu viel gezahlte Miete zurückzahlen muss. Zunächst galt dies ab dem Zeitpunkt der Rüge, durch die Verschärfungen der Mietpreisbremse im April 2020 jedoch auch rückwirkend für bis zu zweieinhalb Jahre.
Gilt die Mietpreisbremse auch für bestehende Mietverhältnisse?
Die Mietpreisbremse deckelt ausschließlich die Mietpreise bei Neuvermietungen. Damit die Preise bei bestehenden Mietverhältnissen nicht ungedeckelt steigen können, existiert die sogenannte Kappungsgrenze. Diese regelt, dass die Miete für ein Mietobjekt innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen darf. In Gebieten, in denen Wohnungsmangel herrscht, kann die Kappungsgrenze sogar auf 15 Prozent gesenkt werden.
Wie wurde die Mietpreisbremse angepasst bzw. verschärft?
Die Anpassung der Mietpreisbremse zum 01. Januar 2019 verpflichtet Vermieter dazu, dass sie unaufgefordert offenlegen müssen, welche Miete sie im letzten Jahr vor der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Vormieter verlangt haben. Dies ist jedoch nur der Fall, wenn die neue Miete mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Weiterhin wurde hier die oben genannte Regelung eingeführt, dass der Vermieter, der von einer Ausnahmeregelung Gebrauch macht, den Mieter schriftlich informieren muss.
Seit April 2020 müssen Mieten, die trotz geltender Mietpreisbremse zu hoch angesetzt waren, auch rückwirkend für bis zu zweieinhalb Jahre zurückgezahlt werden. Weiterhin wird die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr anhand der letzten vier, sondern der letzten sechs Jahre berechnet.
Haben Sie noch Fragen zur Mietpreisbremse oder unseren Leistungen? Vereinbaren Sie dazu gerne einen individuellen Beratungstermin mit uns. Kontaktieren Sie uns hierfür telefonisch unter (+49) 209 – 43079899 oder per Mail an info@osnowski.com.
