Gemeinschaftseigentum, Wirtschaftsplan und Instandhaltungsrücklage: Begrifflichkeiten im Rahmen einer Hausbewertung

Sie stehen kurz vor dem Verkauf oder Kauf einer Wohnung? Dann haben Sie die folgenden Begriffe bestimmt schon einmal gehört oder gelesen. Osnowski erklärt Ihnen hier im Blog, was sich dahinter genau verbirgt.

Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum

Das Deutsche Wohneigentumsrecht unterscheidet zwischen Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum sowie Eigentum eines Dritten. Das Gemeinschaftseigentumumfasst dabei das Grundstück, die Anlagen und die Infrastruktur, die keinem der anderen beiden Bereiche zugeteilt werden. Dies trifft beispielsweise auch auf Strom-, Wasser- und Gasanlagen zu. Diese werden von der Gemeinschaft genutzt und zählen somit zum Gemeinschaftseigentum. Das Sondereigentum beschreibt zum Beispiel das Recht an einer Wohnung oder einem Haus. Solange weder das Recht noch das Eigentum Dritter betroffen sind, kann ein Eigentümer am Sondereigentum jegliche Änderung vornehmen. Sondereigentum dient nicht immer nur zu Wohnzwecken. Auch eine Garage kann zum Sondereigentum dazu gezählt werden. Gleiches gilt für Geschäfts- oder Lagerräume.
Das Sondereigentum einer Wohnung umfasst unter anderem:

Innenräume der Wohnung selbst

Deckenverkleidung, Wandtapeten

Fußboden

Innentüren

Wirtschaftsplan der Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums

Mit dem Gemeinschaftseigentum in enger Verbindung steht der Wirtschaftsplan. Nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz muss eine Aufstellung aller erwarteten Einnahmen und Ausgaben für das kommende Kalenderjahr erstellt werden. Dieser Wirtschaftsplan dient als rechtliche Grundlage für die anfallenden Hausgeldzahlungen, die der Wohnungseigentümer abzuleisten hat.
Auch beim Verkauf bzw. Erwerb einer Immobilie kann ein Wirtschaftsplan mit in die Bewertung einfließen. Schließlich will ein zukünftiger Haus- oder Wohnungsbesitzer den Kostenaufwand zur Unterhaltung der Immobilie einschätzen können.

Eigentümerversammlung als zentrales Gremium

Der Wirtschaftsplan wird unter anderem im Rahmen der Eigentümerversammlung verabschiedet. Die Eigentümerversammlung muss mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einberufen werden. Hier entscheiden alle Wohnungseigentümer im Mehrheitsbeschluss über:

Bestellung und Abberufung des Verwalters

Wirtschaftsplan

Sonderumlagen

Entlastung des Verwalters

Verwaltungsbeirat

Modernisierung, Sanierung und andere bauliche Maßnahmen

Instandhaltungsrücklage zur Erhaltung des Marktwertes

Die Instandhaltungsrücklage dient der Eigentümergemeinschaft als finanzieller Puffer. Steht eine Sanierung an oder müssen Schäden ausgebessert werden wird auf diese Rücklage zugegriffen. Insgesamt dient die Instandhaltungsrücklage als langfristige Investition in den Marktwert.
Verwaltet wird die Instandhaltungsrücklage vom Hausverwalter. Über die Ansparung und die Höhe der jeweiligen Rücklage entscheidet aber die Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss. Dafür schlägt der Verwalter aber entsprechende Rahmenbedingungen vor und achtet darauf, dass die Beträge von den Parteien rechtzeitig eingezahlt werden. Auch die Anlage des Betrags übernimmt der Verwalter und sorgt dafür, dass das Geld auch kurzfristig verfügbar ist.

In Dokumenten kann auch die Rede von Instandhaltungsrückstellung, Reparaturfonds, Erneuerungsfonds oder einfach nur Rücklage die Rede sein. Gemeint ist immer die Instandhaltungsrücklage.

Teilungserklärung zur Aufteilung des Wohneigentums

Sollen Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus einzeln verkauft werden, muss die Eigentumsfrage geregelt werden. Dies geschieht in der Teilungserklärung. Diese regelt gegenüber dem Grundbuchamt die Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile. Auch das Sondereigentum, das sich an Wohnungen oder nicht zu Wohnzwecken gedachten Räumen gebunden ist, wird darin geregelt.
Die Teilungserklärung regelt neben der Aufteilung auch die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Er besteht aus:

Aufteilungsplan: Daraus ergibt sich die Aufteilung des Gebäudes, die Lage und die Größe der einzelnen Teile. Die Anteile sind in Tausendstel angegeben. Ein Anteil im Plan von 87/1.000stel würde beispielsweise einer Quadratmeterzahl von 87 oder 8,7% der Gesamtfläche entsprechen.

Abgeschlossenheitsbescheinigung: Diese setzt fest, dass die einzelnen Einheiten abgeschlossen, also unabhängig voneinander, genutzt werden können.

Gemeinschaftsordnung: legt die Rechte und Pflichten der Miteigentümer untereinander fest. Hierin kann, muss aber nicht, eine Hausordnung enthalten sein.

Ohne Teilungserklärung können keine einzelnen Grundbücher erstellt werden. Sowohl die Grundbücher als auch die Teilungserklärung müssen notariell beglaubigt werden. Mit dieser Beglaubigung können die Wohnungen einzeln verkauft werden. Der Käufer hat meistens keinen Einfluss auf die Teilungserklärung, da diese vor dem Verkauf festgeschrieben wird.