Grundstückkauf und Altlasten, wie kann man sich schützen?

So manche Altlast eines Grundstücks kommt erst nach dem Kauf ans Licht. Dazu zählt der kontaminierte Boden, der aufgrund von Chemikalien mit Schadstoffen belastet ist. Diese gelangten häufig durch einen unbedachten Umgang mit Abfällen oder als Nachwehen der Industrialisierung in den Boden. Die geschätzte Anzahl der in Deutschland betroffenen Flächen liegt bei 380.000.

Auf den ersten Blick fällt die Verunreinigung des Bodens meistens leider nicht auf. Die Altlasten kommen dann erst deutlich nach dem Grundstückskauf zum Vorschein. Dann ist der neue Eigentümer für die Entsorgung der Altlasten des Grundstücks verantwortlich. Nicht nur im Verdachtsfall sollte deshalb besser ein Bodengutachten in Auftrag gegeben werden. Bei einem Neubau ist dieses sogar gesetzlich festgeschrieben. Somit schlägt man zwei Fliegen mit einer Klappe: Ein gutes Gefühl beim Grundstückskauf und die Grundlage für den geplanten Neubau darauf.

Wo sind Altlasten eines Grundstücks einsehbar?

Wer sich mit dem Grundstückskauf befasst, kennt Angebote maroder Gebäude in Top-Lage. Zu vermeintlich besonders günstigen Preisen, die Immobilie darauf meist sanierungsbedürftig oder zum Abriss bestimmt. Doch das ist den meisten Käufern auch bewusst, viele suchen nur guten Baugrund für ihre eigene Traumimmobilie.
Die Kosten für eine Sanierung bzw. den Abriss sind so meist einkalkuliert. Doch, an die Entsorgung möglicher Altlasten des Grundstücks werden oft wenig Gedanken verloren.

Welche Altlasten des Grundstücks müssen entsorgt werden?

Doch wann kann es überhaupt zu zusätzlichen Kosten für die Entsorgung von Altlasten auf einem Grundstück kommen? Eine Bodensanierung ist immer dann notwendig, wenn im Boden Stoffe festgestellt werden, die eine Gesundheitsgefährdung darstellen. Potentielle Grundstücke, also die, die solche Gefahrstoffe höchstwahrscheinlich aufweisen, sind im Bundes-Bodenschutzgesetz festgehalten:

  • Stillgelegte Anlagen zur Abfallbeseitigung
  • Grundstücke, die in der Vergangenheit zur Lagerung und Bearbeitung von Abfall dienten
  • Grundstücke, auf denen Arbeiten mit umweltgefährdeten Stoffen durchgeführt wurden

Diese Böden sind häufig aufgrund der vorangegangenen Nutzung mit Chemikalien kontaminiert. Meistens treten dabei folgende Gefahrstoffe auf:

  • Arsen
  • BTX-Aromate (Benzol, Toluol und Xylole)
  • Chlorierte Kohlenwasserstoffe
  • Methan
  • Mineralkohlenwasserstoffe
  • Weitere Kohlenwasserstoffe
  • Schwermetalle

Was ist ein Altlastenkataster?

Ob die Wunschbaufläche von einer Kontaminierung betroffen sein könnte, lässt sich im Altlastenkataster einsehen. Darin werden Flächen erfasst, bei denen in der Vergangenheit bereits Verunreinigungen festgestellt wurden. Ebenso werden die Verdachtsflächen registriert, also Grundstücke, bei denen ein begründeter Verdacht vorliegt, kontaminiert zu sein. In Deutschland werden diese Grundstücke mit Altlasten systematisch erfasst. Besonderes Augenmerk liegt dabei auf Grundstücken, die nahe von Wasserschutzgebieten liegen oder aber generell auf Wohngebieten.

Einsicht in das Altlastenkataster kann jeder beantragen, der Interesse am Grundstückskauf hat. Beantragen lässt sich die Einsicht je nach der Lage des Grundstücks bei der Stadtverwaltung oder beim Landratsamt.

Diese Auskunft aus dem Altlastenkataster ist unbedingt empfehlenswert. Weist das Grundstück kontaminierten Boden oder zumindest einen Verdacht auf, wird die Umweltbehörde eine Sondierung anordnen. Dann ist der Grundstückskauf bereits durch einen Vertrag besiegelt und der neue Eigentümer muss für die Kosten aufkommen.

Wer haftet bei Altlasten des Grundstücks?

Kommen die Altlasten erst nach dem Grundstückskauf ans Licht, stellt sich schnell die Frage, wer geradestehen muss. Haftbar gemacht werden können im Prinzip Eigentümer, Verkäufer und Verursacher. Diese müssen für eine Sanierung von kontaminierten Grundstücken aufkommen.

Doch der Verursacher ist in vielen Fällen nicht mehr feststellbar oder verstorben. Aber dem Verkäufer muss erst einmal nachgewiesen werden, dass er zum Zeitpunkt des Verkaufs über die Kontaminierung und Altlasten des Grundstücks Bescheid wusste. Zudem regelt das Gesetz die Haftungspflicht des Verkäufers erst nach Inkrafttreten des Bundes-Bodenschutzgesetzes. Dieses regelt nur Grundstücksverkäufe nach 1999.

Liegt dem ehemaligen Eigentümer jedoch die Kenntnisse über die Altlasten des Grundstücks beim Verkauf vor, macht er sich mit dem Verschweigen dieser Tatsache der arglistigen Täuschung schuldig. Der Käufer hat in diesem Fall ein Recht auf Schadensersatz oder sogar auf Rückabwicklung des Grundstückskaufs.

Auf Grundstückskauf verzichten, wenn kontaminierter Boden vorliegt

Neben den Gesundheitsrisiken gehen auch finanzielle Schäden durch Altlasten von Grundstücken einher. Denn eine Immobilie, die auf kontaminiertem Grund erbaut wurde, wird dadurch im Wert negativ beeinflusst. Auch wenn eine Sanierung des Bodens aufgrund des niedrigen Grundstückskauf-Preis erschwinglich erscheint, sollten private Immobilienbesitzer darauf verzichten. Eine Bodensanierung bleibt eine teure Angelegenheit, deren Kosten nur schwer einzuschätzen sind.

Neben einem Einblick ins Altlastenkataster lohnt sich daher beim Grundstückskauf immer auch eine Beratung durch einen Sachverständigen für Immobilien. Osnowski ist Ihr richtiger Ansprechpartner rund um Sanierung, Modernisierung und Bewertung von Immobilien. Nehmen Sie gleich Kontakt auf.